Статьи о недвижимости
Недвижимость RSS лента
Переход: « предыдущая статья    следующая статья »
Инвестиции в недвижимость: есть ли перспектива?

Инвестиции в недвижимость: есть ли перспектива?

Убежденные инвесторы в недвижимость приводят массу доводов, почему такие инвестиции выгодны. У их оппонентов не меньше столь же убедительных доводов относительно преимуществ банковских депозитов или других видов инвестиций.

Но примечательно, что зачастую топикстартер возвращается с уже готовым решением — и приобретает таки недвижимость.

Почему так происходит?

В недвижимость зачастую инвестируют люди, предпочитающие получать пусть небольшой, но стабильный доход, нежели положить деньги на банковский депозит и не иметь уверенности в том, что смогут получить их обратно, когда им понадобится. Не говоря уж о биржевых спекуляциях.

Вкладывать в недвижимость предпочитают и те, кто средства получил от продажи другой недвижимости, например, квартиры, полученной по наследству и для кого это едва ли не единственное имущество.

К тому же, до недавнего времени считалось, что при всей своей надежности, инвестиция в недвижимость еще и достаточно выгодна, если она сдается в аренду. Здесь зачастую действовал принцип 100 арендных плат — то есть, инвестиция считается выгодной, если она окупается за 100 месяцев сдачи в аренду. Впрочем, такой расчет всегда был условным, поскольку не учитывал амортизационных расходов (ремонта, необходимости покупки мебели или бытовой техники), периодов простоя и прочих.

Но даже если отнять эти расходы, окупаемость недвижимости в Украине все равно считалась довольно-таки высокой — 7,5-9% или 11-13 лет.

Однако в большинстве случаев при подсчете рентабельности не учитывался один существенный фактор — то, что рынок недвижимости в Украине вот уже 5 лет демонстрирует нисходящую тенденцию.

Мы решили выяснить, какова же на самом деле рентабельность инвестиций в недвижимость.

Для этого давайте смоделируем следующую ситуацию: некий инвестор, сразу после последнего обвала цен, в мае 2009 года купил квартиру в Киеве в состоянии, не требующем ремонта, рассчитывая сдавать ее в аренду. Здесь стоит отметить, что как раз с 2009 года цены на аренду квартир в Киеве определялись в гривнах, в то время как стоимость квартир рассчитывалась и по-прежнему рассчитывается в долларах.

Итак, предположим, наш инвестор купил квартиру за $70 000 — это инвестиционная стоимость. Предположим также, что он же сдал ее в аренду за 4000 грн в месяц, что на то время было эквивалентно $500. Это — «грязный» операционный доход,  не учитывающий амортизационных расходов и налогов. Таким образом, по предварительным подсчетам инвестиция должна была окупиться за 12 лет. Если же вычесть налоги и расходы на поддержание квартиры в надлежащем состоянии, срок, конечно, получится больше.

Что происходило с инвестиционной стоимостью и операционным доходом дальше, давайте рассмотрим при помощи таблицы:

Дата

Инвестиционная стоимость

Операционный доход («грязный»)

Май 2009

$70 000

$ 500 (4000 грн)/месяц

Март 2014

$59 500

$ 28 500 — промежуточный доход за 5 лет

Июнь 2014

$56 800

$ 340 (4000 грн в мес) + 10 лет окупаемости

В период мая 2009-февраля 2014 года стоимость квадратного метра квартиры в Киеве постепенно снизилась с $2001 до $1701, то есть, на 15%. Следовательно, квартира, стоявшая в мае 2009 $70000, в конце февраля-начале марта 2014 стоила уже $59 500. При этом, промежуточный «грязный» операционный доход составил к этому времени $28 500.

С начала марта до текущего момента цены упали еще на 4,8%, следовательно, номинальная стоимость квартиры составляет уже $56 650. При этом, операционный доход снизился в связи с девальвацией гривны: даже если предположить, что цена аренды осталась на том же уровне — 4000 грн, в долларовом эквиваленте это уже примерно $340. Таким образом, оставшиеся $41 500 будут окупаться еще больше 10 лет. И это — только в случае, если гривна в очередной раз не девальвирует. Таким образом, окупаемость возросла уже до 15 лет, а рентабельность упала до 6,7%. Но при этом неизвестно, какова будет стоимость квартиры к тому моменту, как полностью окупятся вложенные в нее средства.

На сегодняшний день рентабельность инвестиции в недвижимость даже меньше этих 6,7%:цены на квартиры по-прежнему в долларах и продолжают падать. В то же время, стоимость аренды постепенно снижается и в гривне. Следовательно, окупаемость такой инвестиции составит уже 18-20 лет.

Соответственно, покупка недвижимости на сегодняшний день может быть разве что способом сохранения средств, но никак не приумножения. Измениться ситуация может только в случае кардинального изменения общего тренда на рынке недвижимости.

Автор:  Наталия Рева , © domik.ua, 2014

Источник:
25.06.2014
Просмотров: 2126
0

Комментарии (1)

katisha, 17.11.2014 в 17.11.2014 02:17, цитировать

Отличная статья! Сама думаю инвестировать в недвижимость http://www.metr.ua/r9



Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.

Зарегистрироваться
« к списку статтей


katisha, 17.11.2014 в 17.11.2014 02:17
Инвестиции в недвижимость: есть ли перспектива?
Отличная статья! Сама думаю инвестировать в недвижимость http://www.metr.ua/r9
guuuuuuf, 29.10.2013 в 29.10.2013 22:36
Как сделать из одной комнаты три? Часть I
отличная статья. спасибо большое. понравилось все) также желающим советую хороший сайт по воротным системам и автоматике http://www.vsv-group.com.ua/
guuuuuuf, 24.10.2013 в 24.10.2013 18:07
Строительство первого небоскреба в Беларуси завершится в 2013 году
понравилось все) спасибо) к стати, желающим советую хороший сайт по воротным системам и автоматике http://www.vsv-group.com.ua/ мне он очень нравится
guuuuuuf, 17.10.2013 в 17.10.2013 01:26
Сколько стоит построить дом за городом
ого.... конечно влетит так в копеечку... желающим советую хороший сайт по воротным системам и автоматике http://www.vsv-group.com.ua/. цены там норм
guuuuuuf, 09.10.2013 в 09.10.2013 21:32
Новые материалы и современное многоэтажное строительство
как раз подбираю себе квартиру. спасибо за статью. к стати, желающим советую отличный сайт по воротной системе и автоматике http://www.vsv-group.com.ua/

Error in getVal query: select contents from metainfo where name='google_analytic'